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【双降与房地产】“双降”之后,写字楼和商铺该怎么买

  粤港澳在线

  2021-5-26 23:39

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  摘要: 读者问,房产契税营业税双降,我想把房子给儿子,怎么交易最划算可买卖过户或赠予过户。房产证满五年的,买卖过户划算。具体如下:过户的话办赠予费用约为报税价(即你们商 ...

  可买卖过户或赠予过户。房产证满五年的,买卖过户划算。具体如下:

  过户的话办赠予费用约为报税价(即你们商定的房产转让价)的6%(公证费3%,过户税费3%)。但赠予过户后,如果你们以后要转让房产,单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以不建议采用赠予过户。

  建议采用买卖过户,即直接转让房产给儿子儿媳,税费约为房产报税价的8%(卖方:个人所得税1%(房产证大于5年的免)、营业税5.5%(房产证大于2年的免),买方:契税1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。

  买卖过户如房产证过五年也不用交个税,只需交契税1.5%,其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。

  报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介,因为他们经常去过户,知道能最低报多少可以通过,所以建议你去中介那了解下。

  二手房过户基本程序:签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同,比方有可能先交税再递件。

  签买卖合同是指:买卖双方连同中介方(如果有的话),就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。

  递件是指:买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发 票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。(大城市有很多已实行网签的,就是在网上先申请预受理号和填表,再递件,免得你在房管局排队)

  交税是指:房管局收件后,按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。

  完税过户是指:买卖双方交纳各自税费后,双方一起带身份证和各自交税费的全部发 票单据,到房管局审察确认已完税,完成过户,领取过户回执。

  领证是指:买方按过户回执指定时间,带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。

  根据规定,以现行契税政策,个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的,契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的,税率减半征收,即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的,契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产,均按照4%的税率征税。

  末,央行宣布“双降”,房地产业似乎迎来暖冬希望。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,宏观经济疲软,三季度GDP回落至6.9%,股市表现不佳,无疑是本次“双降”的主要原因。但降准加降息,随着流动性的增加,以及融资成本的降低,无疑将间接利好当下楼市,尤其是对7月中下旬以来逐步降温的房地产市场在一定程度上将起到刺激作用,楼市交易量持续降温的势头有望逐步企稳。

  易居研究院副院长杨红旭也认为,“双降”之后,最大利好对象是楼市,当前楼市处于回暖通道中,货币宽松与利率下降,将加码刺激需求。

  那就,作为投资客来说,相比住宅投资,商业地产投资的复杂程度更高,难度也更大,在“双降”后,商地产投资该何去何从?

  一线城市仍有投资机会

  从目前来看,一、二线城市的办公楼相对饱和,三、四线城市需求甚小。

  对此,新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,虽然在这个背景下,钱便宜了,但商铺和写字楼市场还是存在些问题。以办公楼为例,从个人角度来说,三、四线办公楼的需求量非常少,很多企业不愿意到三、四线城市去,或者选择租用几个商铺来办公,这样可以减少成本,缩减开支,这种档次比较高的办公楼要商业贸易发达,要有金融的衍生服务,这在一、二线城市的需求可能比较大,但如果是在一个县城或者地级市,需求就小,因此,办公楼的地点、位置选取就显得尤为重要。

  此外,办公楼的周边配套一定与周边服务密切相关,一定要与周边的设施服务,物以类聚、人以群分,有办公楼的地方,商业、贸易、金融、政务就必须要配套。

  在香港有很多金融大厦,有些注册会计师事务所、律师事务所、评估机构都在一起。区域集中在一起的布局最大限度地减少了办公人群的时间成本,从而提升办公效率。二、三、四线城市所有的金融机构很分散,产权交易、事务所都不在一起,没有集群优势,因此办公楼市场就很难形成。

  当然,如果某一个城市打造了一个CBD,在一个三、四线城市,那可能会有机会,就买写字楼来说,可能单位投资者会多一点。办公楼未来的管理非常重要,如果这栋办公楼在当地具有象征性意义甚至是标杆的话,因为随着年轻人的增加,需要新环境和对生活配套的要求。如果是普通办公楼就没有任何意义。

  须找人口净流入城市

  对于商铺来说,传统商铺未来价值会越来越低,住宅小区商铺,从购物中心、百货商场再到批发市场,整个商业体量人均面积非常高。

  因此,在这种情况下,未来商铺风险比较大,但新型购物中心的商铺可能成为新型的城市商业中心,这些地方可能会有机会。

  据统计,目前市场上除了一、二线城市的核心区域有稳定的回报率之外,其他非核心区域的整体回报率都不高,有些地方还不到2%,甚至低于住宅。

  在此种情况下,投资人所承受的压力可想而知,因此,对于商铺的投资就取决于未来升值空间,在此种情况下,一、二线相对于三、四线城市有一定的升值空间,这主要是由于一、二线城市的人口为净流入。

  升值源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟,才能带来价值提升。换句话说,商铺是要靠培养的。

  目前看来,传统商业中心还有一定竞争力,但一些城市的商业中心却开始衰退,这主要是源于这些区域的业态开始逐渐被淘汰,受到了新型模式的冲击,比如百货,无锡店恒隆广场就是一个典型的例子,其整个主力店客流的减少,导致整体商业开始衰退,进而正片区域都开始走下坡路。销售额少了,租金自然就降低了。

  欧阳捷笑言,如果过去是“一铺养三代”,那现在买了商铺不赔就行了,不赔不赚。到了未来商业商铺再建设下去就是“三代赔一铺”。

  因此,这样的商铺即便在上海,投资价值也不大。

  从目前情况来看,有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成,还会衍生出两到三个购物中心,而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈,成为新的价值点;另一种模式是政府打造的新区模式,随着人口的慢慢导入,商圈配套的逐渐成熟,商铺就有提升的价值。

  主要看你的跟银行签订的合约是 怎么样的。有三种计算方式。1.08-09年,购买的房银行直接打7折的,每年的一月份按照上一年最后的贷款利率。2.月供随当时的利息改变而改变。3.不改变,按照当时签订的利息

  银行贷款有减少

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